Los desahucios por impago tanto de alquiler como de hipoteca han aumentado de manera significativa en los últimos años. Una de las principales cuestiones que se plantean los deudores es la de cuántos impagos son necesarios para que se produzca el lanzamiento, y hay varias cosas que conviene aclarar al respecto.
Desahucio por impago de alquiler
En base al artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones del contrato de arrendamiento otorga el derecho a la parte que cumpla las suyas a exigir el pago de la renta o a promover la resolución del contrato.
Por lo tanto, en teoría es suficiente con que el inquilino deje de pagar un mes de alquiler para poder presentar la demanda de desahucio por impago. Sin embargo, en la práctica el arrendador primero suele tratar de llegar a un acuerdo amistoso con él para que cumpla con su obligación.
Una vez iniciado el procedimiento de desahucio, el arrendatario puede poner fin pagando lo que debe dentro del plazo de tiempo que confiere el Juzgado. Es lo que se conoce como enervación, y únicamente se puede hacer una vez mientras esté en vigor el contrato de arrendamiento.
Si el arrendador quiere evitarlo porque desea tomar la posesión del inmueble, al menos 30 días antes de presentar la demanda de desahucio por impago de alquiler debe requerir al inquilino el pago de la deuda. El requerimiento consiste en el envío de un burofax. Si el burofax resulta infructuoso y no hay respuesta, hay que iniciar el procedimiento judicial con un abogado.
Desahucio por impago de hipoteca
Antes de la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria (el 16 de junio de 2019), las entidades bancarias podrían comenzar con el proceso de ejecución del inmueble tras el impago de cinco cuotas. Actualmente los plazos son otros:
- 12 cuotas impagadas durante la primera mitad del préstamo o, en su defecto, un 3% del importe solicitado.
- 15 cuotas impagadas durante la segunda mitad del préstamo, o un 7% del importe solicitado.
Cuando se produce el primer impago de la hipoteca, el banco se pone en contacto con el deudor a través de una comunicación oficial: carta, email o SMS. Una vez transcurren cinco meses de impagos, se le incluye al deudor en una lista de morosos.
Si el titular del préstamo hipotecario continúa sin hacer frente al pago, en los plazos previstos (12 o 15 meses), la entidad bancaria presenta la demanda judicial. Desde que recibe la notificación, el deudor tiene un plazo de 10 días para hacer frente a la ejecución hipotecaria.
Una vez iniciado el procedimiento, se inscriben en el Registro de la Propiedad las deudas que pesan sobre la vivienda. En la subasta pública el inmueble se adjudica al mejor postor, pero si no se alcanza el precio mínimo el banco se puede quedar con él por el 60% de su valor.
El último paso del procedimiento es el desahucio de la vivienda, también conocido como lanzamiento.
Por lo tanto, aunque hay características comunes, el procedimiento de desahucio por impago de alquiler y de hipoteca son completamente distintos. Ahora bien, en ambos casos es requisito indispensable contar desde el primer momento con los servicios de un buen abogado con formación y experiencia en este ámbito. En nuestro bufete tenemos a los mejores letrados especializados en desahucios y prestamos un servicio 100% profesional y de la mejor calidad. Si quieres saber más sobre nosotros, te invitamos a ponerte en contacto.
