Si tienes un piso alquilado y el inquilino no cumple con su obligación de pagar la renta en el tiempo y la forma acordados en el contrato de arrendamiento, es fundamental que conozcas cómo funciona el proceso de desahucio por impago de alquiler. Hay algunas medidas que puedes tomar antes de presentar la demanda, pero es importante que desde el primer momento cuentes con el asesoramiento legal de un abogado especialista en desahucios.
El artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) señala lo siguiente: “El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil”.
Por lo tanto, cuando se produce un impago por parte del inquilino, supone un incumplimiento del contrato de arrendamiento de carácter grave. Ante esta situación, como propietario y arrendador tienes derechos a exigir el pago del alquiler o resolver unilateralmente el contrato exigiendo el desahucio. En teoría, es suficiente con que el inquilino deje de pagar un mes de renta para poder presentar la demanda de desahucio por impago del alquiler.
Ahora bien, antes de iniciar la vía judicial, debes tratar de llegar a un acuerdo amistoso con el inquilino. Si no surte efecto, el siguiente paso es el envío de un burofax con requerimiento de pago, al cual el arrendatario debe contestar en un plazo de 30 días hábiles. Si no lo hace y no consigues cobrar las rentas impagadas, entonces es recomendable tomar la acción legal.
Demanda de desahucio por impago del alquiler
Cuando la vía amistosa y el burofax no dan resultado y el inquilino continúa en la vivienda sin pagar el alquiler, debes presentar una demanda de desahucio, añadiendo además la reclamación de las rentas impagadas. La presentación a aportar en el Juzgado es la siguiente: contrato de arrendamiento, impagados y burofax y acuse de recibo.
El burofax acredita que como propietario te has visto obligado a presentar la demanda porque no has conseguido llegar a un acuerdo con el inquilino. Además, si desde la notificación del burofax y la presentación de la demanda han pasado más de 30 días hábiles, el arrendatario no puede enervar la acción.
La enervación del desahucio le permite al inquilino, una vez iniciado el proceso judicial, pagar la deuda pendiente y seguir residiendo en el inmueble, aunque tú no estés de acuerdo con ello. Esto es algo a lo que únicamente se puede acoger una vez mientras esté en vigor el contrato de arrendamiento, siempre y cuando no haga caso omiso al burofax.
Una vez presentada la demanda, el Juzgado dicta decreto de admisión, y requiere al inquilino para que tome alguna de estas acciones: desalojar la vivienda, pagar la totalidad de la deuda pendiente u oponerse a la demanda. Sólo se celebrará juicio si se opone a la demanda. Esta es una de las posturas más habituales ya que le permite al arrendatario ganar tiempo.
En caso de juicio, este es muy breve, de unos pocos minutos. El juez dicta sentencia y fija el lanzamiento del inquilino. El día señalado, acude a la vivienda la comisión judicial, un cerrajero y, si es necesario, la policía, para entrar en el inmueble y levantar acta del estado en el que se encuentra. Aunque recuperes la vivienda, es muy probable que el procedimiento continúe para reclamar las rentas pendientes.
El proceso legal de desahucio por impago de alquiler es largo y complejo, razón por la cual necesitas el asesoramiento legal de un abogado especialista en desahucio desde el primer momento.
