Si tienes una vivienda alquilada y tu inquilino no te paga el alquiler, es importante que desde el primer momento consultes con un abogado cuáles son los pasos que debes seguir. Existen una serie de medidas que puedes tomar antes de presentar la demanda de desahucio por impago del alquiler, pero es fundamental que cuentes con el asesoramiento legal de la mano de un abogado especializado en esta rama del derecho.
Enervación de desahucio
La demanda de desahucio por impago de alquiler se puede presentar desde el primer mes en el que el arrendatario no cumple con su obligación de pagar la renta en el tiempo y la forma acordados. Sin embargo, es preferible tratar de llegar a un acuerdo con él. Una de las primeras cosas que hará el abogado será enviarle un burofax reclamándole el pago del alquiler. La principal razón por la que es conveniente el envío de un burofax al inquilino moroso es para evitar la enervación del desahucio.
La enervación, explicado de una forma sencilla, consiste en lo siguiente: si finalmente pones una demanda de desahucio por impago del alquiler, la ley le permite al arrendatario pagar todo lo que debe en un plazo de 10 días y seguir viviendo en el inmueble, aunque tú como propietario y arrendador te opongas. Para evitar que el inquilino no pueda parar el desahucio, debes enviarle un burofax y, si transcurren más de 30 días, entre la recepción del burofax y la fecha de presentación de la demanda, entonces ya no podrá acogerse a la enervación.
Lo que no debes hacer bajo ningún concepto es cortar los suministros o cambiar la cerradura porque la situación podrá volverse en tu contra. Se han dado casos en los que el inquilino denuncia al propietario por este tipo de acciones, y, en consecuencia, el proceso se alarga mucho en el tiempo.
Proceso de desahucio
El proceso de desahucio empieza con la presentación de la demanda de desahucio por impago del alquiler. Junto con la demanda, redactada por el abogado, hay que presentar una serie de documentos: Poder General para pleitos, contrato de arrendamiento, notificación del envío del burofax, recibos impagados y copia de las escrituras de propiedad de la vivienda.
En el plazo de 30 días desde que el inquilino recibe la demanda, puede tomar alguna de las siguientes posturas. Si decide no pagar y seguir quedándose en el inmueble, el Juzgado fijará la fecha de lanzamiento mediante decreto de archivo. También puede pagar la cantidad debida y entregar el inmueble, lo cual, por desgracia, ocurre en muy pocas ocasiones.
Otra de las posibilidades es que no pague pero sí entregue el inmueble. En este caso, habría que iniciar un nuevo proceso judicial mediante decreto de archivo. Y, por último, el inquilino se puede oponer a la demanda para ganar tiempo, ya que en este caso se debe celebrar un juicio y el proceso finalizará en sentencia.
Con posterioridad al decreto o a la sentencia, se ejecuta el lanzamiento. Es decir, si el arrendatario no abandona voluntariamente el inmueble, se procede a su desalojo para que tú como propietario puedas recuperarlo. La Comisión Judicial levantará acta de lo ocurrido, así como del estado en el que se encuentra la vivienda. Si hay daños, podrás actuar vía civil, e incluso vía penal, contra el inquilino.
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