En relación con el posible incumplimiento en los pagos de la cuota hipotecaria por parte de los clientes, la mejor opción es anticiparse antes de generar impagos, es decir, actuar antes de que el banco emita el recibo de las cuotas al cliente hipotecado.
Para ello, es muy recomendable negociar previamente con el banco una solución que permita al cliente evitar el impago de la cuota o cuotas futuras de la hipoteca.
-Se puede solicitar una moratoria, al objeto de aplazar el pago de las cuotas durante un tiempo sin modificar las condiciones y plazo ya establecido. La entidad no tiene obligación de aceptarlo, y no es lo habitual, pero puede solicitarse si hay posibilidades de impago.
–Solicitar la aplicación de una carencia de hipoteca total o parcial. Es una opción que permite al cliente no pagar las cuotas durante un tiempo o abonar solo la parte de los intereses. Mientras se te aplique, se acumularán intereses (con la moratoria no sucedería porque se aplazan todos los pagos). Este caso es recomendable si el endeudamiento por el que pasa el cliente hipotecado no es grave y dispondrá de tiempo para su recuperación económica.
–Ampliar la duración del préstamo hipotecario, permitirá que el importe de las cuotas sea más asequible, pero generará mayor interés y costará más a la larga.
Ninguna de estas opciones es de obligado cumplimiento para la entidad financiera, pero siempre es recomendable negociar y valorar con el banco la posibilidad y el caso concreto.
-Existe otra posibilidad en caso muy concretos y que expondremos a continuación, que es Acogerse al Código de Buenas Prácticas, regulado en el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos.
Es un mecanismo al que el cliente puede acudir si se situación económica le impide pagar la hipoteca. Si un cliente se acoge a este sistema, el banco aplicará diversas medidas para reestructurar la deuda, de tal manera que puedas asumir las cuotas. Ahora bien, se trata de un conjunto de medidas que las entidades financieras están obligadas a ofrecer a las personas en situación de vulnerabilidad.
Si el cliente cumple con unos requisitos previos, el banco presentará un plan de pagos del préstamo más beneficioso, por medio de una reestructuración de deuda.
Dependiendo de la medida a aplicar, los requisitos del umbral de exclusión serán distintos.
Requisitos para cumplir en el caso de la reestructuración de la deuda:
- Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere el límite de tres veces el IPREMA anual de catorce pagas.
2. Que la cuota hipotecaria resulte superior al 50 % de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar, siendo los ingresos netos los ingresos brutos menos impuestos y cotizaciones sociales. Consulta más abajo el caso de la familia García.
3. Que se cumpla una de las siguientes premisas:
Que la tasa de esfuerzo para hacer frente a la cuota hipotecaria, es decir, el porcentaje de los ingresos que la unidad familiar ha dedicado al pago de la hipoteca haya aumentado en 1,5 puntos, comparando el momento de presentación de la solicitud y los 4 años anteriores. Consulta más abajo el caso de la familia Ramírez.
Que hayan sobrevenido las circunstancias familiares de especial vulnerabilidad que se especifican en la norma, sin que se puedan extender a otras no previstas legalmente.
– Otra opción es poner la vivienda a la venta: Esta vía es la más drástica de todas y significará vender la finca hipotecada por un precio igual o superior a la deuda pendiente con la entidad financiera para poder cancelar económicamente lo adeudado.
-Solicitar la dación en pago de la vivienda: La dación en pago consiste en entregar al banco la vivienda hipotecada para que la deuda hipotecaria se cancele completamente. No es una opción beneficiosa para el banco y normalmente no suele aceptar dicho acuerdo.
La dación en pago aparece regulada a lo largo de varios preceptos del Código Civil. Las nociones fundamentales sobre este concepto, se pueden encontrar en Libro IV (de las obligaciones y contratos), Título I (de las obligaciones), Capítulo IV (de la extinción de las obligaciones), Sección 1ª (del pago), artículos 1157 y 1171: “No se entenderá pagada una deuda sino cuando completamente se hubiese entregado la cosa o hecho la prestación en que la obligación consistía”.
Con todo ello, se puede apreciar que existen varias vías de negociación entre el cliente y el banco antes de que se generen impagos de las cuotas hipotecarias , teniendo en cuenta que no son de obligado cumplimiento, salvo el acogerse al Código de Buenas Prácticas mencionado anteriormente, ya que si el cliente cumple con los requisitos, la entidad financiera deberá aceptarlo.
En caso de no conseguir acuerdo con la entidad o no cumplir con los requisitos previstos para el Código de buenas prácticas, la entidad financiera iniciará el proceso de ejecución hipotecaria para resolver el contrato de préstamo hipotecario y exigir la devolución de la totalidad del capital pendiente, mediante la ejecución de la garantía (la vivienda hipotecada).
